李东海和何勇的肯定，李静眼中闪动的光芒，都让王成功更加确信自己思考的方向。
但理念需要落地，理想需要阶梯。
面对李东海深邃的目光和何勇鼓励的神情，王成功知道，领导们想听的，不仅仅是方向性的宣誓，更是结合湘南实际、具有可操作性的路径思考。
他略微整理了一下思绪，决定将刚才相对宏大的论述，进一步具体化，深入到当前发展阶段可能采取的策略。
“书记，何省长，” 王成功的声音依然平稳，“刚才说的是方向和中心。那么，在现阶段，在我们湘南这样一个亟需加快发展、追赶跨越的省份，具体到操作层面，我认为有几条路径可以重点探索，但同时必须把握好其中的平衡。”
李东海微微点头，示意他继续。
何勇也专注地听着。
李静更是屏息凝神，不想错过任何一个字。
“首先，是关于发展动力和资金来源的问题。” 王成功切入一个非常现实的话题，“我们湘南底子相对薄弱，完全依靠自身积累和有限的财政投入，发展速度可能会受限。
因此，在风险可控的前提下，适度合理地运用举债手段，撬动更多社会资本，集中力量办大事，是加快发展的一个现实选择。
比如，发行地方政府专项债券，用于重大交通基础设施，如高铁、高速路网、重大产业园区配套、重大民生工程如城市更新、环境治理等具有显着社会效益和长远经济回报的领域。
这实际上是一种时间换空间、未来收益平滑当期投入的发展策略。”
他话锋一转，强调关键所在：“但核心在于适度与合理。举债不是盲目铺摊子，更不能用于纯消费性或效益低下的领域。
必须建立严格的债务风险评估和预警机制，确保项目自身有可持续的现金流或明确的偿债资金来源，确保债务率处于安全可控区间。
我们的目标，是用今天的生产性债’，去建设支撑未来几十年发展的硬核资产，形成良性循环，而不是透支未来，制造风险。
在强省会战略中，CBD建设、轨道交通、跨区域快速路等，都可以在科学评估、规范操作的前提下，考虑引入适度的债务工具，加速推进。”
李东海眼中闪过一丝赞许。
何勇则直接问道：“成功，你对这个度的把握，有什么具体的考虑？比如，债务规模和结构的红线在哪里？”
“何省长，我认为这个度至少包括几个层面。” 王成功显然有所思考，“一是总量红线，必须严格遵守中央对地方政府债务管理的各项规定，不突破限额。二是结构优化，尽量提高专项债比例，减少一般债，债务期限也要长短搭配，平滑偿债压力。
三是项目质量红线，举债投入的项目必须经过严格科学的可行性论证，确保是发展亟需、效益明确、能形成优质资产的好项目，坚决杜绝形象工程、政绩工程透支债务额度。
四是动态监控，建立覆盖项目全生命周期的债务风险监控体系。总的原则是，举债是为了更好地发展，绝不能因为举债而危及发展的可持续性。”
“嗯，思路是清晰的，关键是落实。” 李东海点评了一句，示意他往下说。
“其次，是关于一个比较敏感但又无法回避的领域，房地产。” 王成功提到这个词时，语气更加谨慎，“我们必须承认，在现阶段，房地产业关联着数十个上下游行业，对地方经济增长、财政收入、城市建设、民生改善具有直接的拉动作用。
在强省会推进过程中，随着人口集聚、产业升级、城市能级提升，必然会带来新的、改善性的住房需求。因此，完全忽视或抑制房地产业的发展是不现实，也不利于经济稳定和城市建设的。”
王成功停顿了一下，观察了一下李东海和何勇的神色，见他们都在认真倾听，才继续道：“但是，历史上各国的经验教训告诉我们，房地产业的发展必须克制，必须回归其居住属性，必须服务于实体经济和城市功能的整体提升，绝不能走向过度金融化、泡沫化的邪路。
我认为，湘南，特别是星城，在发展房地产问题上，必须坚持几条底线：第一，严控投机炒作。严格执行限购、限贷、限售等政策，严厉打击炒房行为，让房子真正给需要的人住。第二，优化供给结构。加大保障性租赁住房、人才公寓、普通商品住房的供应，满足不同层次、特别是新市民和青年人才的住房需求，而不是一味追求高端豪宅。
第三，坚持产城融合。房地产发展要配合产业布局和城市功能区规划，不能搞成睡城，要配套完善的就业、教育、医疗、商业设施。第四，稳定土地市场。科学制定土地供应计划，防止地价大起大落传递错误信号。
总的来说，房地产业可以作为现阶段经济发展的稳定器和城市建设的助推器之一，但绝不能成为‘火车头’，更不能让经济发展和地方政府财政对房地产形成依赖。
我们要的是健康的、与经济社会发展水平相适应的房地产市场。”
这番关于房地产的论述，既正视了其现实作用，又清晰地划定了边界和风险，体现了强烈的底线思维。
何勇忍不住轻轻拍了拍了拍手：“说得透彻！这个度太难把握了，很多地方就是在这个问题上栽了跟头，要么一管就死，要么一放就乱。成功，你能有这样的认识，很难得。”
李东海也微微点头，目光中流露出深思。
显然，王成功对这两个当前中国地方政府最核心也最棘手的经济议题：债务和房地产的思考，超出了他的预期，显得相当成熟。
“最后，” 王成功将话题引向另一个维度，也是他理念中不可或缺的一环，“在紧紧扭住经济建设这个中心不放的同时，我们必须同样重视，甚至要未雨绸缪地加强文化建设。
经济发展到一定阶段，如果文化建设和精神建设跟不上，就会出现一条腿长、一条腿短的问题，社会发展就会失衡，甚至可能出现物质丰富、精神匮乏的困境，那也绝不是我们追求的现代化，更背离了人的全面发展的共产主义理想。”
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